电梯卡挂钩物业费物业与居民间的矛盾愈演愈烈-【新闻】

电梯卡挂钩物业费 物业与居民间的矛盾愈演愈烈

业主：不交物业费就不让上楼　　“博华物业为了强收物业费，强行安装电梯卡，实行刷卡上下楼。现在，为了逼迫业主交物非所值的物业费，将没交物业费的业主电梯卡，人为设定最多3天有效期，3天一过，磁卡自动失效。”小区居民代表刘先生等人说，当初安装刷卡时，就有很多业主提出质疑，称其是为了收物业费。当时的经理公开承诺，电梯实行刷卡，绝不与物业费挂钩。但是，制约业主的举措却在不久后接连而至。“不交物业费，就不能刷卡，就上不了楼，三四十层的高楼，谁能天天爬？”

据居民介绍，博华物业与业主间的矛盾积蓄已久。2009年5月入住时，所有业主必须以每平方米2.7元的物业费，向博华物业交齐一年费用。刘先生说，政府主管部门三令五申，交房时严禁与收取物业费挂钩。“但不交物业费，开发商就不给钥匙，我们业主是弱势群体，根本没有办法。”别的小区物业费，都是1元左右，有的甚至才几角钱，“我们也没有感觉出来这个小区有什么高档物业，交的物业费却是别人的几倍，而且是不得不交。”

居民孙女士说，她们一家人对物业公司的服务都很不满意。当时，物业公司承诺诸如小区24小时巡逻、启用门禁等，都成一句空话。自入住至今，门禁系统从未使用，由于地处大胡同附近，闲杂人员众多，经常发生偷盗现象。

赵大爷则认为，物业公司人员的服务效率差。业主入住后，由于是精装修，很多房屋存在问题。找到物业协调，接待人员根本不热心，一拖二等三不理，“很多业主的房屋，到现在都过了保修期，仍有许多问题没有解决。我们能满意吗？”赵大爷还说，小区的卫生做得也不好，一些公共设施缺少维护，出现严重的损坏。还有，物业公司人员处理问题简单粗暴。“由于物业服务达不到当时承诺的标准，严重缩水，一些业主只能选择拒交物业费的方式表示抗议。”

博华物业：电梯卡不和物业费挂钩

博华物业公司龙亭家园项目戴经理说，该小区开发商是中新信捷房地产公司，该公司已于2010年被上市公司上海实业收购。

“开始的时候，物业缴费率很不错。去年的物业缴费率却只有50%，我们面临很严重的亏损。”戴经理说，造成这个状况的原因很复杂，“其实，门禁一直都在使用，只是因为磨损很大，总是有人把门踹坏，一直处于维修的状态。”

戴经理解释称，之所以这个状况，是因居住人员参差不齐，据粗略统计，业主中大胡同的经营户就占20%，外地租房户也很多，有的甚至10多口人合租在一间房子里，公共道德意识很差，对公共设施的破坏力很强。

关于电梯卡的问题，戴经理说，2011年9月份左右，该小区的业委会成立，有业主反映外地人出入小区频繁，治安状况较差，希望能予以治理。经研究，考虑设置电梯卡，在此前，物业公司特意公示了1个月，没有接到业主的不同意见，这才投入资金安装。2012年1月份开始，在小区各楼栋，电梯卡陆续正式使用。

使用过程中，电梯卡频繁出现故障。“主要是系统的日期、月份信息丢失，这是研发技术问题，是我们事先没有想到的。而且，因附近有手机城，信号辐射大也导致部分电梯卡失灵。目前，物业公司正在与电梯卡的销售公司反复交涉，对方已着手做技术更新。”戴经理强调说，电梯卡与是否交物业费没有关系，“无论是交费还是没有交费的业主，电梯卡都失灵，我们都会帮助校正。我们在此郑重承诺，我们设立的电梯卡，与是否交物业费彻底脱钩。”

龙亭小区业主们最为关心的，是物业费收费太高。对此，戴经理解释说，前期物业合同约定的每平方米单价是：住宅5层以上2.9元，5层以下2.5元，非住宅写字楼3.3元。“需要说明的是，这里面包含有1.1元的机电设备能源维护、管理费。而且，我们对5层以上业主实际收费是2.7元。因此，真正的居民物业费单价，都是1元多。”

戴经理说，当时的合同是双方自愿签订，物业公司和业主共同认可。而且，“前期物业合同是不限期合同，如果双方没有异议，将一直执行下去。当然，如果业主认为这个价格高于现在执行的最高限价，可以提出变更要求。但是，这需要业委会牵头，召开业主大会，重新与物业公司商谈。”戴经理说，龙亭家园业委会成立后，一直没有找物业公司谈降价问题。

探究：物业选聘或成矛盾原因

记者在天津市物业办物业管理招投标中心网站看到，天津中新信捷房地产开发有限公司“龙亭家园”项目于2007年6月5日在天津市物业管理招投标服务中心开标、决标，经过评委的评比、打分，招标人以综合评定最高分为中标单位。确定中标单位为天津天孚物业管理有限公司。

“明明是天孚物业公司中标，业主们入住后，怎么突然间变成了博华物业公司？这里面的猫儿腻，可想而知。”业主李女士质疑说，“我们私下了解，博华物业和开发商中新信捷的老板可能是亲戚，这个开发商的所有项目都内定给了博华。很多物业的招投标，只不过是‘走形式’。”

李女士说，因开发商将物业费与钥匙挂钩，新房物业缴费率要达到100%，而且，新房也不存在设备老化维修等费用，因此，“业内人都知道，新建小区是块肥肉，可以轻轻松松赚钱。开发商通常会想方设法给到‘自己人’的手里，物业公司自然也会投桃报李，在房屋维修等方面倾向于开发商。而一旦过了5年，到了小区设备该花钱的时候，赚到钱的物业公司，就会以亏损为由，拍屁股走人，把烂摊子留给业主和新进的物业公司……”

对此博华物业公司的戴经理说，他并不清楚物业公司变更原因，“我只知道，签订前期物业合同的，就是我们博华，根本就没有天孚物业。”戴经理说，博华物业与中新信捷房地产公司，是独立的法人，不但老板不是同一个人，连股东也没有重合，业主们的说法并不准确。不过，他也承认博华物业和中新信捷有亲密的合作关系，以天津的项目为例，中新信捷开发的5个小区，都是博华物业在经营。

对此，市物业办负责人调查后解释称，当时的确是天孚物业中标，但是，当天孚物业与开发商中新信捷沟通时，开发商不愿意支付几十万元的“前期开办费”，天孚物业选择退出。其后，位列投标企业前三名的博华物业和开发商达成一致意向，取代天孚物业，成为该小区的物业公司。“由于工作人员的疏忽，没有及时更新，造成现在的中标信息仍为天孚物业。我们刚刚已经更改。”

对于上述说法，博华物业的戴经理表示认同。他称，按照惯例，物业接手新小区，都会涉及楼道内、外卫生的保洁等一笔费用，也称“开荒费”或“开办费”，这笔支出通常都要二三十万元。“不过，我到这个项目才1年，开发商是不是给了我们这笔费用，我不太清楚。”

李女士说，其实，这才是业主与物业公司更深层次的矛盾所在，“我们认为，开发商与物业公司存在私下交易，将新建小区视为‘肥肉’，故意设置障碍，迫使更具管理能力的中标物业公司出走，损害了众业主利益。”

记者手记

低物业缴费率

易成“双刃剑”

仅仅50%的物业费收缴率，给龙亭家园的物业管理敲响了警钟。物业经理尽管声称不会因此而降低服务水平，但记者发现该小区的设备、设施已有明显失修迹象，物业经理也坦言长此以往将很难持续经营。

类似龙亭家园业主、物业的纠纷，在本市诸多小区，有一定的代表性，有的地区收缴率甚至低至20%、30%。采访中，市物业办负责人称，部分物业公司违规经营，如将电梯卡或办理入住与交物业费挂钩的做法肯定是错误的，但是，因业主素质参差不齐，花钱买服务的意识欠缺，很多小区物业交费率过低，影响物业公司工作热情，乃至恶性循环。

现实中，很多高档小区，因物业管理混乱，导致公共设备缺保、失修，园林绿化毁于一旦而沦落，房产价值大跌。毫不夸张地说，一个小区能否实现保值、增值，与物业公司的选聘有决定性的关系。

专家指出，无论是物业公司还是业主，都应诚实、互信，友好相处，才能实现企业利润，提升房产价值。物业公司应该眼光长远，要以打造诚信企业为己任，遵循市场规律，提升服务品质。对于违规企业，职能部门也应加大监督、处罚力度，一经查实，毫不手软。业主应树立交费意识，为了自己房产的保值增值，不要恶意拖欠。

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