美国是如何步入金融混乱时代的读鲁莽濒危野心贪婪与私欲如何引致经济末日

序言

无论是为了有形的经济因素，还是无形的情感因素，我们都应该让更多的美国人拥有自己的房子，但是究其核心，此举的意义在于捍卫、实现和扩张“美国梦”。 —美国第四十二任总统威廉?杰斐逊?克林顿发表于1994年11月

1994年，就在这位美国总统就职第一任期不过两年的时候，他对一群志同道合者发表了以上这番宣言。在华盛顿哥伦比亚特区举办的全国房地产经纪人协会的年会上，克林顿面对热情洋溢的人群，宣布美国“居者有其屋”公私合作计划正式启动，其目标就是提高全美有房者的数量。

华盛顿方面有些人认为有房者的比例在过去10年里呈现出下降趋势，前景堪忧，而克林顿决心扭转这种局面，于是鼓励私营企业与公共部门合作，以保证大概70%的人口都能在2000年以前拥有自己的房子。

居者有其屋，这个口号同20世纪30年代大萧条时期为振兴经济而提出的“食者有其鸡”版本如出一辙。

这时候的房屋所有权比率在64%左右，所以克林顿的计划可谓野心勃勃，然而要取得突破性进展绝非易事。利用房地产来实现自己的公共政策目标一直是美国政府惯用的手段。亚伯拉罕?林肯就曾经在1862年颁布《宅地法》，将国土西部的公共用地分发给致力于开发该区域的那些个人。甚至更早些，在美国革命战争期间，由于囊中羞涩，政府也经常通过土地赠与来给抗英的士兵们发饷。

纵观美国历史，对房屋所有权的尊重甚至崇敬一直都居于重要地位。举例来说，最早的美国《宪法》就有明文限制，只有拥有房地产的男性白人才拥有投票的权利。还有，很多殖民地居民来到美国都是因为他们希望拥有自己的土地，而这一愿望的实现在新大陆要比在17、18世纪的欧洲更加容易。

然而，克林顿的居者有其屋计划有别于他的前任。这一战略并不像大萧条时期那样，是为了应对经济浩劫。那时候政府创办了房屋所有者贷款公司，用于在1933—1936年期间收购违约的住房抵押贷款，或向违约借款人提供再融资服务。

1994年的居者有其屋计划的时代背景正好相反，当时经济已经走过1990年和1991年的衰退期，正在恢复当中，并即将步入令人艳羡的持续增长期。而且此前银行机构曾首次以更为“民主”的姿态向个人客户提供信贷，因此20世纪80年代基本上是服务于个人客户的银行的蓬勃发展期，其余温延续至今。

这一次政府没有像以往那样独自实践居者有其屋计划，而是在1995年争取到美国产业界一干力量的广泛支持。银行、住房建筑商、证券公司、房地产经纪人都被号召起来，齐心协力组成了一个包括65家顶尖国家机构和131家小型集团在内的合作计划。

这个合作计划将通过“调整房屋所有权支付压力、拓展创造性融资渠道、简化房屋购买程序、减少交易成本、转变传统设计理念、建造非高价房等举措”来实现自己的各种目标。

合作计划的这套宣言很快被欢呼声所淹没，几乎没人注意到它特立独行而且最有隐患的一面：让监管者与被监管者亲密合作，这真是闻所未闻。

而且宣言中只字未提这一战略的最终后果—扭曲房屋所有权的定义—它本来是大多数家庭用来支付退休用度或福泽儿孙辈的一种手段，而这个战略却破坏了这一点。

从前借款人需要首付房产总价的相当比例，并提交收入证明和说明自己的偿贷能力，结果这些要求全都形同虚设，并且以此为开端，所有管控借贷双方关系的那些庄严的规章制度都在短短几年时间里被抛诸脑后。

由于出生在婴儿潮时期的人们已经步入高薪年龄，而且双收入家庭的数量持续增长，于是各家银行不断向美国人鼓吹以香槟和鱼子酱为标志的高端生活，这开始成为整个国家经济增长的最重要引擎。美国国会曾在1986年修订税法，规定除住房抵押贷款之外，所有个人贷款都不再享有利息抵税，于是住房开始成为美国人最热衷拥有的财产。

合作计划内的银行和其他私营参与者之所以一路坚持下来，当然是为了通过房屋所有权比率的增长捞到大笔好处。但是居者有其屋合作计划经过了字斟句酌，出台时根本没提到“利润”二字。相反，它一直都在大谈特谈“深植人心甚至放之四海而皆准的信念，即居者有其屋计划能够提供最根本的利益，因此值得所有人长期支持”。这些利益包括创造就业机会、资本保值（当某人购买的房产增值时）和稳定邻里关系（因为人们不舍得在属于自己的地盘上搞破坏）。

换句话说，居者有其屋计划对所有人来说都是利好的，即多赢。

住房和城市发展部在1995年发布的一份简报里指出，居者有其屋的宣言太过深入人心，“广为认可，以至于经济学家和社会科学家都不曾验证其正确性”。但是这段告诫却被淹没在大肆渲染居者有其屋计划益处的支持声中。

“当我们提升全国有房者数量的同时，”克林顿在1995年的一次演讲中说，“我们也在增强经济实力，创造就业机会，充实中产阶级，提升国民素质。”

克林顿对中产阶级的预言或许是所有神话中最不靠谱的一个。居者有其屋合作计划不但没有充实中产阶级力量，最后反而将其赶杀得所剩无几。正是它，害得处于这个庞大经济阶层的美国人在债务大山下不堪其苦，还要利用住房净值套现来补贴停滞不前的收入。

居者有其屋计划启动十多年以后，它毁灭性的影响力才被人们感知。到了2008年，美国经济岌岌可危，就业岗位越来越少，全国的中产阶层都被无限下跌的房价和严重萎缩的退休金账户拖入困境。或许最让人吃惊的是，居者有其屋计划不再是让人顺利成为美国中产阶级的光明大道。事实表明，数以百万计的家庭在贷款买房之后，都被推向通往个人和财务毁灭的绝路，特别是在这一经济阶层中处于较低位置的那些人。

在国会许多人的鼎力支持下，再加上负责监督借贷程序的监管者大多数睁一只眼闭一只眼，整个行业的可疑操作之风盛行，从而为居者有其屋推动计划提供了温床，结果就助力整个国家一路颠簸着驶入了大衰退以来最可怕的经济危机之中。

诚然，这项合作计划开创了历史的先河。

但是很少有人承认，克林顿的居者有其屋计划的合作伙伴拥护的是一个贪赃舞弊的公司，尽管这家公司的创立初衷也是为了提升房屋所有权比率。这个模式的缔造者不是别家，正是房利美（Fannie Mae， FNMA）这个成立于1938年的抵押贷款融资公司，它规模庞大，实力雄厚，为政府所支持—当年的大衰退让美国千疮百孔，于是政府才成立了这家公司，好让有购房需求的人能够更容易地得到贷款。而实际上在20世纪90年代早期，即政府的合作计划开启之前，房利美在操控立法者、架空监管者和贿赂管理层方面已经称得上“炉火纯青”。而这一切，正是以提高房屋所有权比率为名进行的。

在詹姆斯?A.约翰逊这个精于算计且政脉通达的首席执行官带领下，房利美充分利用政府关系，将自己打造成了全球规模最大和实力最强的金融机构。然而到了2008年，这个巨人也濒临绝境，靠着数以千亿计的财政税收才得以苟且偷生。房利美的不计风险让它的执行官们聚敛起巨额财富，堪称类似企业的完美典范。然而当那些赌局出现偏差时，被迫为之埋单的却是纳税人。

这场败局是冰冻三尺，非一日之寒。自20世纪90年代早期开始，约翰逊在房利美的一把手地位就让他找到了一个可以横跨华盛顿和华尔街两界的绝佳位置。作为公司的首席执行官，他被赋予无可匹敌的强大政策工具，可以为国家的房地产战略指引方向。但是在他手里，这个工具成了一支大棒。他利用它威胁自己的反对者和监管者，同时也利用它犒赏自己的支持者。当然，他还利用它为自己敛财。

甚至更重要的，或许是约翰逊的手段一直为私营领域的其他人所密切关注和效仿，原因是这些人想要培养他们自己的势力和利润机器。举个例子，房利美首次另辟蹊径，放松贷款承销标准，结果引来私营出借人的跟风。另外，约翰逊的公司还实现了借贷流程自动化，基本上只凭着借款人以往的信用记录，就可以在瞬间对贷款与否作出决定，而不是像过去那样需要一份更为全面的财务状况报告。

按照惯例，出借人是应该开展尽职调查的，结果全国金融机构的执行官很快都有样学样，将这一步骤跳过不计。华尔街总是随时扮演推波助澜的角色，这一次则是为大批利润可观的可疑贷款提供资金。没有华尔街各大企业为恣意妄为的出借人提供几十亿美元的资金，数千亿美元的坏账也就无从产出。

最后，就连房利美咄咄逼人的议员游说策略和对付中立监管者与反对者的手段也被金融业的许多机构复制。整个国家的监管者要么被这些诡计逼得节节败退，要么被本该由自己监管的银行连哄带骗，采取无为而治的策略。

克林顿的居者有其屋计划是毁灭性的，它从产生到发展，直到最终摧垮美国经济的过程称得上是一本掺杂着贪婪与善意、企业腐败与政府支持的故事书。它还是一部充斥着政客、公司执行官、银行家、监管者和借款人的美丽谎言的故事书。

然而还是有些人对居者有其屋推动计划的好处表示过怀疑，并尽力提醒监管者和决策者要小心其客观结果。

举例来说，有几个分析师和投资者曾想方设法提醒人们抵押贷款骗局越来越多，结果却被置若罔闻；还有些个人客户律师洞察到许多购房贷款中存在的隐患并试图指出其非法性，结果却被由出借人和议员说客组成的军团合力击退；另有学术界的一些敢言者提出对大多数人来说租房比买房更合适，结果却遭到政府研究成果的批驳，后者以刻意虚构的数据和漏洞百出的分析为依据，断定房屋所有权是所有人梦寐以求的目标。

就连号称要对抵押贷款风险作出不偏不倚的专业分析的信用评级机构也不遗余力地打击各种约束掠夺性借贷的尝试。

所有持批评态度的人要么被故意忽视，要么被财大气粗、自私自利并且时而奸险邪恶的对手封了口。他们的呼声被居者有其屋计划得到的信任盖过，这个垂直整合而成的公私合作购房机制的成员不是被洗了脑，就是被蒸蒸日上的居者有其屋计划的潜在暴利所诱惑。

这支同盟军太过庞大、太过强势，因此一路所向披靡。它笼络的力量从大街（Main Street，指代普通民众）的抵押贷款经纪人延展至华尔街的交易人，最后直到美国国会各部门，迅猛的势头无人可当。

由于住房融资监管严格，所以要实行居者有其屋推动计划，政府参与必不可少。而且华盛顿在2008年出品的金融危机这部大戏中担纲的不是一个主要角色，而是三个。首先，存在了数十年的基本借贷规则在它的帮助下得以放宽，并释放了抵押贷款的井喷之势。其次，在抵押贷款热潮富了少数人、苦了多数人的时候，它的决策人故意睁一只眼，闭一只眼。即便是在灾难爆发、数万亿美元开始被用作紧急救援之后，美国国会和政府官员也几乎不曾想过亡羊补牢和想办法杜绝类似错误的再次发生。

这是一场由华盛顿和美国企业最高层人物导演，由恣意妄为引发的全国性危机。

巴尼?弗兰克是举足轻重的马萨诸塞州民主党人，也是房利美的热心支持者。2005年3月，他在乔治敦四季酒店举办的一场住房主题午宴上致辞后，以自己的言行对这场危机作出了精辟总结。

当时弗兰克刚刚在底层会议室为国际银行家协会发表完演说，走出来的时候被问及他是否曾经想过居者有其屋推动计划可能会有走下坡路的一天。打个比方，他是不是害怕简化借贷程序将引诱越来越多的选民住进他们终将无法负担的房子中？他是不是担心在这项创举和剪彩仪式被人遗忘之际，当初因他而住进房子的那批人会敲响他家的房门，抱怨自己为房产所累和面临破产危机？

弗兰克粗暴地打断那个提问的人，“如果那个问题真的发生，那么我们自然会应对！”他吼道。

个人视角终有局限，如有非虚构类好书新书推荐，还望投稿或微博私信@潘乱兄

Python3入门

html从入门到精通

前端研发